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時間︰2020-06-03 14:17:54 來源︰經(jing)濟(ji)參考報

當前,國內房地產行(xing)業dao) 卸炔bu)斷提升(sheng),房企(qi)優勝(sheng)劣(lie)汰趨勢正(zheng)在加速。數據顯示,2019年330家房企(qi)破產,百(bai)強房企(qi)整體(ti)業dao)ㄒ參從忻饗蘊嶸sheng)。今年,各梯隊房企(qi)門檻(jian)進一步提升(sheng),但規模(mo)房企(qi)擴容放緩,新增千(qian)億房企(qi)數明顯下(xia)降,近4年來房企(qi)整體(ti)的目標完成率水平也逐(zhu)年降低。

房企(qi)兩極分化現象加劇

1月13日(ri)下(xia)午,世茂集團與福晟(cheng)集團聯合宣布(bu),世茂集團收購(gou)福晟(cheng)集團的87個(ge)項目,成為2020年首個(ge)大型收並購(gou)事(shi)件,甚至被稱為“世紀大並購(gou)”。在業內看來,房地產行(xing)業正(zheng)由高(gao)速發展時期進入橫盤期,加之2019年融資監管政策(ce)收緊,眾多(duo)房企(qi)所面臨的生存壓(ya)力史無(wu)前例。

隨著行(xing)業dao) 卸鵲牟bu)斷提升(sheng),行(xing)業頭部格局不(bu)斷穩(wen)固(gu),2019年房企(qi)TOP30門檻(jian)值已超千(qian)億。與此同(tong)時,留給中xing)Σqi)業的機(ji)會卻越來越少,並且地產行(xing)業的容錯度降低。針(zhen)對世茂集團收購(gou)福晟(cheng)集團事(shi)件,億翰智庫(ku)相關分析人士指(zhi)出︰“本(ben)次交易的被收購(gou)方(fang)福晟(cheng)集團,曾經(jing)也是穩(wen)健經(jing)營的典範,但在瞬息萬變的行(xing)情之下(xia),連(lian)續踏空(kong)節(jie)奏,加上(shang)應對失當,最終釀下(xia)今日(ri)的苦果。”

行(xing)業整體(ti)規模(mo)增速也在顯著放緩,百(bai)強房企(qi)規模(mo)增長“失速”。2019年12月,房企(qi)進一步加大供(gong)貨力度和營銷力度,以(yi)沖刺年終業dao)  bai)強房企(qi)權益銷售金額(e)環fan)仍(reng)齔8.3%至9903.4億元,創全年單月規模(mo)新高(gao)。然而,多(duo)家市場機(ji)構統計顯示,真實情況並不(bu)如(ru)企(qi)業業dao)ㄔ鏊俜fan)映得(de)那麼(me)樂zhi)郟 qi)業實dao)嗜? 硐制氈椴bu)及(ji)預期。權益口(kou)徑下(xia),百(bai)強房企(qi)2019年全年累計銷售金額(e)同(tong)比reng)齔.5%,不(bu)及(ji)2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同(tong)時,2019年全年,數百(bai)家房地產企(qi)業宣告破產的消息進一步引發市場關注。中國指(zhi)數研究院的統計顯示,截至2019年11月,在人民法(fa)院公告網,以(yi)“房地產+破產文書”為關鍵(jian)字可檢索出來400多(duo)條破產文書,以(yi)企(qi)業為單位來看的話,剔除部分重(zhong)復(fu)企(qi)業dao)ji)非房地產企(qi)業,共bu)30家房企(qi)發布(bu)了破產相關文書。

中指(zhi)院相關分析人士指(zhi)出,發布(bu)破產文書的房地產企(qi)業主(zhu)要分布(bu)于長三角與珠(zhu)三角城市群,上(shang)述兩個(ge)區域佔總數量的43%。中指(zhi)院分析人士認為,“一方(fang)面,熱點(dian)城市及(ji)城市群,吸(xi)引了大量房地產開發企(qi)業dao)耄 蚓赫ji)烈,地方(fang)小微(wei)房企(qi)生存更加艱(jian)難;另一方(fang)面,長三角及(ji)珠(zhu)三角投(tou)資及(ji)借(jie)貸熱度高(gao),借(jie)貸糾紛以(yi)及(ji)公司注銷破產更加頻繁(fan)。”

融資困境疊加企(qi)業經(jing)營壓(ya)力

“對破產企(qi)業dao)xing)核實後,我們發現房企(qi)大多(duo)為當地開發企(qi)業,很多(duo)糾紛為破產和解(jie)以(yi)及(ji)再(zai)次啟動,相比小企(qi)業而言,部分zhi)婺mo)相對較(jiao)大的房企(qi),因戰略定位、多(duo)元擴張、項目銷售等問(wen)題,資金鏈也出現了問(wen)題。”中指(zhi)院方(fang)面表示。

根(gen)據中指(zhi)院對企(qi)業深陷困境原因分析研究,房企(qi)面臨破產主(zhu)要有兩方(fang)面原因︰一方(fang)面,企(qi)業自身管理制度落後、運營效(xiao)率較(jiao)xi)汀 pin)缺乏競爭力、布(bu)局單一,在市場火熱的上(shang)行(xing)期階段(duan),企(qi)業的銷售業dao) 燜僭齔? 詬親隕懟澳詮Α畢xian)天不(bu)足(zu)的缺陷。同(tong)時,規模(mo)化也對企(qi)業自身管理提出更高(gao)的要求(qiu),企(qi)業並沒有及(ji)時優化應對挑戰。一旦市場進入平穩(wen)或下(xia)行(xing)期,企(qi)業的競爭力短板(ban)就會凸顯出來,銷售去化以(yi)及(ji)融資等問(wen)題將形成較(jiao)大壓(ya)力。

另一方(fang)面,部分房企(qi)前期的業dao) gao)增長促(chun)使企(qi)業自信(xin)心急ben)繢┬牛 諞滴wu)發展方(fang)面速度過快,激(ji)進的多(duo)元化拓展拖累了企(qi)業的發展速度。

“作(zuo)為一個(ge)資金密(mi)集型行(xing)業,房地產開發需(xu)要大量資金支持(chi),一旦運轉中的環fang)誄魷腫式鷂wen)題,多(duo)米(mi)諾效(xiao)應被觸發,將迅(xun)速蔓(man)延,導(dao)致房企(qi)經(jing)營困頓甚至倒閉(bi)破產。”中指(zhi)院方(fang)面分析指(zhi)出,2019年,信(xin)用評級較(jiao)高(gao)的大型房企(qi)資金優勢更加明顯,而部分小型房企(qi)資金承壓(ya),短期資金風險顯著增加。“房企(qi)仍(reng)需(xu)要從經(jing)營上(shang)做好地產主(zhu)業,優化債務(wu)結構,降低杠桿比例,平穩(wen)發展才能持(chi)久經(jing)營。”

在政策(ce)調控(kong)較(jiao)緊的當下(xia),尤(you)其是融資端(duan)不(bu)斷收緊,融資成本(ben)水漲船(chuan)高(gao),現金流更是重(zhong)中之重(zhong)。億翰智庫(ku)方(fang)面也認為,“收並購(gou)浪潮來襲(xi),也體(ti)現出當下(xia)地產行(xing)業之艱(jian)難。對于進入發展困境的房企(qi)而言,或多(duo)或少都有自身的原因。”

2019年,全國範duan)wei)多(duo)個(ge)城市取消或放寬了落戶限(xian)制。業內預計,至少未來2-3年城鎮(zhen)化速度仍(reng)能保持(chi),基本(ben)置業需(xu)求(qiu)仍(reng)在,住宅開發仍(reng)有xing)齔?kong)間。億翰方(fang)面認為,房地產企(qi)業在精進主(zhu)業的基礎上(shang),可結合本(ben)身基因和資源情況,適度投(tou)入部分地產相關的多(duo)元化業務(wu)作(zuo)為長期戰略,但一定要注意(yi)多(duo)元化的投(tou)入也要遵守(shou)聚(ju)焦原則,同(tong)時平衡(heng)好主(zhu)業與其他(ta)業務(wu)的結構關系(xi)。

2020年房企(qi)規模(mo)預計穩(wen)中有升(sheng)

近幾年,房企(qi)紛紛涉(she)足(zu)長租(zu)公寓、養老xi)夭?穆玫夭喙亓 潁 燦蟹科qi)進軍新能源汽車、機(ji)器人制造(zao)、汽車零部件制造(zao)等非地產領域。上(shang)述中指(zhi)院方(fang)面分析人士表示,“房企(qi)要對自身的財力、物力、人力有著系(xi)統規劃,促(chun)進業務(wu)及(ji)品(pin)牌的協同(tong)發展,形成shang)低吃擻 狹Γ 裨蛐律she)足(zu)業務(wu)不(bu)僅短期難見效(xiao)益,主(zhu)業的發展也bu) shou)到(dao)拖累。”

行(xing)業人士指(zhi)出,受(shou)市場下(xia)行(xing)和調控(kong)不(bu)放松影響,我國房地產企(qi)業正(zheng)在面臨費用率提升(sheng)、負債率升(sheng)高(gao)、短期償債能力下(xia)滑的困境,尤(you)其中xing)︵頭科qi),仍(reng)將面臨一定的盈(ying)利和資金壓(ya)力。

未來,在融資監管全方(fang)位趨緊的情況下(xia),行(xing)業分化將會持(chi)續加劇。業內普遍認為,雖然目前房地產市場整體(ti)去化壓(ya)力尚存,但行(xing)業dao) 3chi)長期平穩(wen)發展的市場環境已趨于明朗。預計2020年企(qi)業整體(ti)規模(mo)將維(wei)持(chi)穩(wen)中有升(sheng)的增長態勢。行(xing)業競爭加劇下(xia),百(bai)強房企(qi)內部的分化格局也將進一步持(chi)續。

在市場去化承壓(ya)的背景下(xia),企(qi)業的發展重(zhong)心逐(zhu)漸由“增量角逐(zhu)”轉向“提質增效(xiao)”,未來業dao) 婺mo)的增長不(bu)能簡單依賴(lai)于供(gong)貨量的加大,企(qi)業戰略布(bu)局、組(zu)織管控(kong)、品(pin)牌建設等綜合實力的提升(sheng)將是房企(qi)未來工作(zuo)的重(zhong)中之重(zhong)。

“尤(you)其是中xing)︵頭科qi)布(bu)局相對集中,很難平衡(heng)區域風險。因此,適度降低杠桿比例,放緩增長節(jie)奏,能夠有xing)xiao)規避現金流風險。”億翰智庫(ku)方(fang)面指(zhi)出,當下(xia)房地產行(xing)業的競爭格局與以(yi)往(wang)大有不(bu)同(tong),合作(zuo)是當下(xia)房企(qi)生存和競爭的主(zhu)要形wen)劍 獻zuo)的本(ben)質是優勢交huan)唬 獻zuo)的目的是完cheng)譜暈業淖試淳卣蟆/p>

編輯︰郭夢涵

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